점유취득시효와 타주점유 2016.03.29

20년간 타인의 토지를 점유한 경우에 그 토지를 점유한 사람이 무조건 그 토지의 소유권을 취득할 수 있을까?

상담을 하다 보면 남의 토지를 오랜 기간 점유한 경우 그 토지를 취득할 수 있는 것 아닌가라는 질문을 받곤 하는데, 남의 토지를 20년 이상 오래도록 점유했다고 해서 그 토지의 소유권을 무조건 취득하지는 못한다.

취득시효가 부정되는 대표적인 요건으로는 점유자의 점유가 ‘타주점유’일 경우인데, ‘타주점유’란 무엇인가?

‘타주점유’란 ‘소유의 의사 없는 점유’를 의미한다.

예를 들어 보자(상담 사례 일부 각색).

갑은 친척인 을로부터 농지를 구입했는데, 갑이 농사를 짓기 어려운 상황에 처하자 을이 계속 농사를 짓게 됐고 1년에 한 번 정도 쌀로 임대료를 받았다.

그런데 을이 농사를 지은 기간이 20여년이 넘으면서 최근 태도가 달라지더니, 급기야 그 땅이 자신의 땅이라고 주장하고 있다.

이러한 경우 실제의 사실과 공부(등기사항증명서)가 동일하다면, 즉 등기사항증명서에 등기 원인이 매매로 적시돼 있고 현재의 토지 소유자는 갑이고 직전 토지 소유자가 을일 경우 그리고 임대료로 쌀을 받은 사실이 확인될 경우에 을의 점유는 ‘타주점유’라는 판단을 받게 될 가능성이 높다.

또 을이 점유취득시효를 주장하더라도 을이 점유를 통해 해당 토지를 취득했다는 판단이 내려지기는 어렵다.

을의 점유권원은 임대차로 보이기 때문이다. 즉 점유자의 점유가 ‘자주점유(소유의 의사를 가지고 하는 점유)’일 경우에는 취득시효 가능성이 있으나 점유자의 점유가 ‘타주점유’일 경우에는 취득시효가 인정되기 어려운데, ‘타주점유’의 판단에 있어 ‘권원의 성질’이 하나의 기준이 되기 때문이다.

위 사안을 확인하면 갑과 을이 농지에 대한 임대차계약을 한 것으로 보이므로, 을은 ‘소유의 의사를 가지고 하는 점유’가 인정되기 어렵게 된다는 것이다.

판례를 확인할 때 취득시효가 인정되기 어려운 ‘타주점유’로 인정되는 권원으로는 ‘토지임차인’·‘토지관리인’·‘소작계약’·‘명의수탁자’ 등이 있다.

또 ‘자주점유’로 인정돼 취득시효 가능성이 있는 권원으로는 ‘증여’·‘교환’·‘상속권이 없음에도 불구하고 상속한 것으로 믿고 점유한 경우’ 등이 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681