임대인 지위 상실과 신소유자의 명도청구 2016.04.05

주택의 소유자인 임대인과 임대차계약을 체결했고, 임차인은 이사(인도) 및 전입신고를 마침으로써 대항 요건을 구비했다.

그런데 해당 소유자가 전 소유자와의 매매계약해제 소송에서 패소해 소유권을 상실했다면 어떨까?

이에 대해 대법원은 임차인이 인도 및 전입신고라는 대항 요건을 갖췄다면 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당(계약해제에 따른 제3자 보호규정)해 보호된다고 한다(대법원 2007다38908 판결 등).

따라서 매매계약해제 소송에서 승소한 전 소유자가 임차인을 상대로 명도소송을 제기하면, 전 소유자가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계했다는 판단과 함께 패소를 면치 못한다.

만약 임차인이 대항 요건을 갖추지 못했다면 어떨까?

매매계약해제 소송에서 승소한 종전 소유자가 임차인을 상대로 명도소송을 제기하게 되면 임차인은 그 명도소송에서 패소하게 된다.

그렇다면 매매계약의 해제 조건이 성취돼 매수인의 소유권이 사라진 경우는 어떤가?

대법원은 이러한 경우는 임차인이 대항 요건(인도 및 전입신고)을 갖춘 경우라도 보호되지 않는다고 한다(대법원 95다32037 판결).

즉 대법원 95다32037 판결에 의하면 “매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제 조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제 조건이 성취돼 그때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 됐다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 돼 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 된다. 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항 요건을 구비했거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지”라고 한다.

위 판례는 민법 제147조 제2항을 확인하면 이해될 수 있는데, “해제 조건이 있는 법률 행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다”고 규정하면서 제3자를 보호하는 규정이 없다.

입법 논의가 필요한 부분이 아닌가라는 생각이 든다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681