부동산 계약 위반과 손해배상액의 예정 2016.04.19

부동산 계약의 상대방이 계약의 주요 부분을 위반(채무 불이행)해 반대 당사자가 계약을 해제했다.

이 경우 계약을 해제한 자는 언제나 상대방으로부터 손해배상금으로 계약금 상당액의 이익을 얻게 되는가?

아니다.

계약 위반으로 계약을 해제한 경우 계약금 상당액이 항상 손해배상금으로 위반자의 상대방에게 귀속된다고 생각하는 경우가 있다.

그런데 이는 해약금에 의한 계약 해제를 할 때 계약으로부터 해방되기 위해 포기하는 계약금 상당액을 손배배상액으로 오해하거나 계약서상 손해배상 예정에 따른 계약금 상당 손해배상액 귀속을 당연 귀속으로 오해함에서 비롯되는 것으로 보인다.

따라서 부동산계약서에 채무 불이행으로 인한 계약 해제 시 손해배상액은 계약금을 기준으로 한다는 손해배상 예정 조항이 없다면 계약금 상당액을 손해배상액으로 인정받는 것이 쉽지 않다.

결국 채무 불이행으로 인한 계약 해제 시 계약금을 손배배상의 기준으로 한다는 약정이 계약서에 없다면 채무 불이행을 이유로 계약을 해제한 자는 채무 불이행 사실은 물론이고 손해의 발생 사실과 손해액을 입증하고 그 입증한 손해액만을 배상액으로 인정받을 수 있게 된다.

다만 판례는 “재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거 조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의해 밝혀진 당사자들 사이의 관계·채무 불이행과 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위·손해의 성격·손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접 사실들을 종합해 상당 인과 관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다”면서도 “법관에게 손해액의 산정에 관한 자유 재량을 부여한 것은 아니다”라는 태도이다.

이러한 문제 때문에 채무 불이행으로 인해 손해 발생이 인정됨에도 불구하고 손해액 입증에 실패해 손해배상 청구가 기각되는 사례가 다수 존재했다.

다만 법률신문(2016년 3월 3일)에 따르면 최근 민사소송법이 개정되면서(공포 후 6개월부터 시행 예정) 위 판례 취지가 반영된 입법이 이뤄졌고, 그 내용은 “손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거 조사의 결과에 의해 인정되는 모든 사정을 종합해 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다”는 것이다.

이에 따라 손해액의 인정에 있어 법관에게 자유 재량이 부여된 것으로 보기는 어렵더라도 손해액 인정에 숨통이 트일 것으로 보인다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681