상가건물과 집합건물 2016.05.03

집합건물법의 적용을 받는 집합건물은 구분소유관계가 성립돼 있는 1동의 건물을 의미한다.

즉 집합건물법은 1동의 건물의 각 부분이 구조상 그리고 이용상 독립성을 갖추고 있는 때는 그 부분에 대해 구분소유권의 목적이 될 수 있음을 규정하고 있다.

다만 건물이 구분소유권의 목적이 될 수 있는 객관적 요건을 갖추고 있어도 추가적으로 그 건물을 집합건물로 하고자 하는 구분행위(소유자의 의사)가 있어야 한다.

때문에 집합건물의 객관적 요건 충족 외에 집합건물대장 등록과 등기사항증명서에 집합건물 등기가 필요하다.

집합건물법 제1조는 용도를 특별히 제한하지 않기 때문에 그 용도와 종류를 불문하므로, 상가건물도 당연히 집합건물 구분소유의 대상이 될 수 있다.

집합건물법상 집합건물의 성립을 위한 구분소유관계의 요건 중 구조상 독립성과 이용상 독립성의 의미는 무엇인가?

구조상 독립성이란 그 부분이 구조상 그리고 물리적으로 구분돼야 한다는 것을 의미하며, 이용상의 독립성이란 그 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 한다는 것을 의미한다.

건축물대장과 등기사항증명서에 구분건물로 등재돼 있음에도 구조상 독립성이 없는 경우는 집합건물의 구분소유가 인정될 수 있을까?

구조상 독립성이 없는 경우에는 대장이나 등기사항증명서에 구분소유로 등재돼 있더라도, 그 등기사항증명서상의 등기는 그 자체가 무효가 된다.

따라서 이러한 건물을 경매로 낙찰받을 경우 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2009마1449 결정).

결국 위와 같은 건물은 집합건물로 볼 수는 없을 것이고, 여러 소유자가 각 지분을 가지는 단일 건물로 취급될 것이다.

그렇다면 이른바 오픈상가는 집합건물의 구분소유가 인정될 수 있을까?

‘오픈상가’는 이용상의 독립성은 인정되지만 구조상의 독립성이 인정되기 어려운 건물을 의미하는데, 집합건물법 제1조의 2는 이른바 ‘오픈상가’의 구분소유(구분점포) 인정 요건을 명시하고 있다.

즉 판매시설이나 운수시설에 한해 일정한 바닥면적, 경계 표시, 건물번호 표지 등의 요건 충족을 전제로 구분점포의 물리적 그리고 구조적 구분 요건을 완화하고 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681