부동산처분행위와 권한을 넘은 표현대리 2016.05.10

민법 제126조는 “대리인이 그 권한 외의 법률 행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때는 본인은 그 행위에 대해 책임이 있다”고 규정하고 있다.

결국 무권대리인의 법률 행위의 상대방은 자신의 ‘정당한 이유’를 증명해야 무권대리의 본인에게 법률 행위에 따른 책임을 물을 수 있게 된다.

그렇다면 ‘정당한 이유’의 의미는 무엇인가?

대법원 판례에 의할 경우(대법원 99다47525 판결 등) 정당한 이유란 ‘제반 사정에 비춰 보통의 주의력을 가진 사람이 대리권의 존재를 믿는데 아무런 과실이 없는 경우’를 말한다.

또 ‘정당한 이유’ 여부를 판단할 때는 계약 성립 당시의 제반 사정을 객관적으로 판단해 결정해야 하며, 표현대리인의 주관적 사정을 고려하지 말아야 한다는 취지다.

‘정당한 이유’의 판단 시점은 어떤가?

이에 대해 판례는 상대방이 ‘대리 행위가 행해지는 시점’에서 대리인이 그러한 법률 행위를 할 수 있는 대리권이 있다고 믿어야 한다는 취지다(대법원 2007다30331 판결 등).

부동산처분행위와 관련해 ‘정당한 이유’가 인정되려면, 어떠한 사정이 존재해야 할까?

무권대리인이 등기권리증, 위임장, 인감도장, 부동산 명의 변경용 인감증명서 등 부동산 거래에 필요한 서류 일체를 구비했다면 정당한 이유를 인정할 여지가 있을 것이다.

그뿐만 아니라 본인과 무권대리인 사이에 부모, 자식과 같은 친족 관계 내지 특수한 관계가 존재할 경우에는 아무래도 ‘정당한 이유’가 인정될 가능성이 높을 것이다.

과거에 동종 행위가 반복된 사정, 월권 행위가 위임받은 행위와 동종 행위라는 사정은 ‘정당한 이유’를 인정하는 주요 요소가 될 수 있다.

처가 남편의 재산을 무단으로 처분한 경우는 어떠한가?

처가 남편의 재산을 무단으로 처분한 경우 일상가사대리권을 기본대리권으로 해 민법 제126조의 성립 여부에 대해서는 엄격한 요건하에 이를 인정하는 경향이다.

다만 일상가사대리권 외에 별도의 기본대리권이 있는 처가 근저당권설정등기에 필요한 각종 서류를 소지하고 그 인감증명서가 본인 발급이며 남편 스스로 처에게 인감을 보냈음을 추단할 수 있는 문서와 남편의 무인이 찍힌 위임장 및 주민등록증 등을 제시하는 등 남편이 처에게 대리권을 수여하였다고 믿게 할 특별한 사정까지 있었다면, 그 상대방으로서는 처가 남편을 대리할 적법한 권한이 있었다고 믿는 데 정당한 이유가 있다고 한다(대법원 94다45098).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681