집합건물법상 구분소유자 대지 공유와 민법상 대지 공유 2016.05.24

집합건물법상의 ‘대지사용권’이란 ‘구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 관해 가지는 권리(집합건물법 제2조 제6호)’로, ‘대지사용권’은 구분소유자가 대지에 대해 ‘소유권’을 취득하는 경우가 대부분이다.

이때 구분소유자가 대지에 대한 소유권자로서 대지를 이용하는 경우에 있어서 그 대지에 대한 소유권의 형태는 구분소유자 각자가 대지에 대한 지분권을 갖는 공유의 방식을 취하는 것이 가장 일반적 형태이다.

그렇다면 집합건물법상 구분소유자의 대지 공유와 민법상의 대지 공유는 어떠한 차이가 있을까?

민법상 공유자의 공유지분은 그 처분이 자유롭지만(민법 제263조), 집합건물법상 구분소유자는 규약이나 공정증서로 분리처분을 인정하지 않은 한 원칙적으로 그가 가지는 전유 부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다(집합건물법 제20조 제2항, 제3조 제3항).

민법상 공유자의 공유지분은 균등한 것으로 추정되지만(민법 제262조 제2항), 집합건물법에 있어 대지사용권은 ‘규약으로 달리 정한 바 없는 한 각 전유 부분의 면적의 비율(집합건물법 제21조 제1항, 제12조)’에 의한다.

민법상의 공유물은 분할 청구가 인정되지만(민법 제268조), 집합건물법 제8조는 ‘대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대해서 분할을 청구하지 못한다’고 규정함으로써 ‘대지공유자의 분할 청구를 금지’하고 있다.

민법 제263조는 공유자의 경우 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있음을 규정하고 있다.

그렇다면 집합건물법상 대지공유자(대지사용권자)도 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있을까?

대법원은 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 대지에 대해 가지는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다는 취지다(대법원 93다60144 판결).

그렇다면 아파트 입주자대표회의가 아파트 단지 출입구에 차단기를 설치한 것이, 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지사용권을 무조건 침해하는 것일까?

위 사안에 대해 대법원은 제반 사정을 고려할 때, 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 수인 한도를 넘어 그 대지사용권을 침해했다고 볼 수 없다고 한다(대법원 2009다49971 판결).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681