상가 분양대금으로 공사대금을 지급하기로 한 약정 2016.05.31

상가건물을 짓기 위해 건축주가 도급인이 돼 공사업자인 수급인과 도급계약을 체결했다. 그런데 건축주인 도급인과 공사업자인 수급인은 공사와 관련한 공사대금을 분양대금 또는 임대차보증금으로 해결하기로 약정했다.

이때 공사대금의 변제기는 분양대금 또는 임대차보증금을 건축주가 제3자로부터 받은 때가 되는가?

이 부분은 일률적인 변제기를 확정할 수는 없고, 구체적 사정에 따라 달리 판단할 문제라고 할 수 있다. 즉, 공사대금 지급 시기는 공사 완공 시고 분양대금 등으로 공사대금을 지급하는 것은 공사대금 지급 방법일 뿐으로 해석해야 되는 경우가 있을 수 있다. 그 반면 공사대금의 지급 시기를 분양 또는 임대로 분양대금 또는 보증금을 받은 시기(불확정 기한)로 해석해야 되는 경우도 있을 수 있다.

그렇다면 ‘전세금 또는 융자금으로 공사대금을 지불한다’고 약정한 경우에는 공사대금 지급 방법을 약정한 것으로 봐야 할까, 아니면 공사대금 지급 시기를 약정한 것으로 봐야 할까?

대법원은 위 약정을 공사대금 지급 방법을 약정한 것으로 봐야 한다는 취지다(대법원 2000다60685 판결).

결국 위 약정은 건물을 임대하거나 이를 담보로 융자를 받아야만 공사대금을 지급한다는 공사대금 지급의 기한을 정한 것이 아니므로, 수급인은 공사 대상 부동산을 가압류해 권리 행사를 할 수 있고 수급인의 가압류를 들어 공사대금 채무 지체에 관한 건축주인 도급인의 책임이 부정될 수 없다.

이와 관련해 대규모 상가 등에서 분양이나 임대가 불확실할 것을 예상하면서 대급 지급 기한 유예를 준 경우 등의 경우는 불확정 기한으로 해석해야 한다.

특히 수급인이 분양 등을 책임지기로 한 경우는 불확정 기한으로 해석해야 한다는 견해가 존재한다.

대법원은 불확정 기한과 관련해 불확정 사실의 발생이 불가능하게 된 경우 이행 기간이 도래된다는 입장이다(대법원 88다카10579 판결)다. 따라서 상가 분양을 기한으로 공사대금 지급 시기를 정한 경우에도 상당 기간 상가 분양이 되지 않아(예컨대 상가의 점포 임대 시 공사대금을 지급하기로 약정했는데, 1년 5개월 동안 상가 임대가 되지 않았던 경우) 상가 분양이 당분간 불가능하게 된 경우 이행기가 도래한 것이고 목적물을 가압류하고 공사대금을 청구할 수 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681