집합건물 상가의 용도변경 2016.06.21

집합건물 내에 상가를 하나 가지고 있다.

이때 상가의 전유 부분을 용도변경하기 위해 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 하는가?

집합건물에 있어 전유 부분은 구분소유권의 목적물로서 구분소유자가 배타적으로 사용·수익할 수 있으므로, 전유 부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지 않는다.

집합건물 내의 상가도 마찬가지라고 볼 수 있다.

다만 전유 부분의 용도변경이 공용 부분의 변경을 수반하게 될 경우라면, 집합건물법 제15조(공용 부분의 변경)에 따른 요건 즉 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 결의 요건(원칙적 요건)을 구비해야 할 것이다[서면 결의를 할 경우에는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상 결의(집합건물법 제41조)].

공용 부분의 변경을 수반한다는 것은 어떤 의미일까?

예를 들어 전유 부분의 용도를 변경함으로써 주차장법상의 법정 주차 대수가 증가하는 것이 이에 해당할 수 있을 것이고, 이러한 상황이라면 위에서 언급한 집합건물법 제15조의 공용 부분의 변경을 위한 요건을 갖춰야 할 것이다.

상가 전유 부분에 대한 용도변경이 공용 부분의 변경까지 수반하지 않는다면, 해당 상가 전유 부분에 대한 용도변경이 무제한 허용될까?

그렇게 보기는 힘들다.

집합건물법 제5조 제1항은 “구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관해 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 아니 된다”고 규정하고 있기 때문이다.

결국 상가 전유 부분에 대한 용도변경이 구분소유자의 공동의 이익에 반한다면(집합건물법 제5조 제1항), 그 용도변경에 제한(집합건물법 제43조에 따른 공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지 청구 등)이 가해질 수 있다[예컨대 모든 구분소유 부분이 사무실로 사용되는 건물 내에 독서실 개설 사례(대법원 86다카2478 판결)].

집합건물의 전유 부분이 상가가 아닌 주거의 용도로 분양된 것이라면 어떤가?

집합건물법 제5조 제2항은 “전유 부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손해 증축·개축하는 행위를 해서는 아니 된다”고 규정해, 정당한 사유 없는 주거 외의 용도 사용(변경)을 금지하고 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 02-3477-0681