집합건물의 옥상 누수와 방수 공사 2016.06.28

집합건물에 옥상 누수가 발생했다.

질문 1 : 옥상은 공용 부분에 해당하는가? 옥상은 1동 건물의 상부로서 1동 건물 전체의 유지·보전이나 미관을 위해 필요한 부분일 뿐만 아니라 그 구조 및 이용상 1동의 건물 구분소유자들 모두에게 제공되고 있다고 보이므로 공용 부분에 해당한다고 볼 수 있다.

질문 2 : 공용 부분에 해당한다면 방수 공사는 누가 해야 하는가? 방수 공사는 공용 부분의 ‘관리’ 행위에 해당하는가? 아니면 공용 부분의 ‘보존’ 행위에 해당하는가?

공용 부분의 ‘관리’ 행위의 개념에는 공용 부분을 ‘보존’하거나 ‘이용’ 또는 ‘개량’하는 행위를 포함하고 ‘처분’ 행위를 제외한다. 따라서 ‘관리’ 행위와 ‘보존’ 행위는 구분된 개념이 아니고, ‘관리’ 행위의 개념 속에 ‘보존’ 행위가 포함돼 있다고 해석할 수 있다.

즉 공용 부분의 ‘관리’ 행위에는 공용 부분을 ‘보존’하거나 ‘이용’ 또는 ‘개량’하는 행위를 포함한다. 또 ‘보존’은 공용 부분의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적·법률적 행위를 말한다. 더불어 ‘이용’은 공용 부분을 그 자체의 경제적 용도에 따라 활용하는 것을 말하며, ‘개량’은 공용 부분의 사용 가치 또는 교환 가치를 증대시키는 행위를 말한다.

위와 같은 개념 정의에도 불구하고 집합건물법 제16조 제1항은 공용 부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집행 결의를 요한다고 규정해 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 결의를 요하나, 보존 행위의 경우 집행 결의를 요하지 않고 각 공유자가 할 수 있음을 규정하고 있다.

결국 옥상 누수에 대한 방수 공사는 공용 부분의 관리 행위에 해당해 원칙적으로는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 결의를 요한다. 하지만 옥상 누수에 대한 방수 공사는 공용 부분의 관리 행위 중에서도 공용 부분의 보존 행위에 속하므로 공용 부분의 관리 행위에서 요구하는 집행 결의 없이 각 공유자가 옥상 누수에 대한 방수 공사를 할 수 있다.

따라서 옥상 누수에 대한 방수 공사는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 결의로 실행할 수도 있고, 옥상의 현상을 유지하기 위한 목적이라면 구분소유자 누구라도 공사를 진행하며 이에 관한 비용을 공용 부분에 대한 지분 비율에 따라 각 구분소유자에게 청구할 수 있다고 해석된다.

이와 관련해 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용 부분의 관리 비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용 부분에서 생기는 이익을 취득한다”고 규정하고 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681