재건축 등을 이유로 한 상가임대인의 갱신 거절 2016.07.05

현재 상임법(상가건물임대차보호법)에 의하면, 환산 보증금 액수의 크기에 상관 없이 상가임차인에게 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 인정하고 있다.

그렇다면 상가임차인이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 항상 임차인의 요구에 응해야 할까?

아니다.

갱신 거절을 할 수 있는 사유가 상임법에 법정화돼 있는데, 그 사유 중 하나가 상가임대인의 상가 ‘재건축 등’이다.

즉, 임차인이 임대인에게 계약 종료일부터 역산해 6개월 전부터 1개월 전 사이에 5년을 초과하지 않은 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 경우에 임대인은 임차인의 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절을 할 수 없다.

다만 임대인이 아래 ①~③의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 위와 같은 사유를 들어 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다(상임법 제10조 제1항 제7호).

그 사유는 ① 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우, ② 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전 사고의 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우 등이다.

갱신 거절 사유로서의 ‘재건축 등’은 도시정비법 등의 도시정비 관련 법규의 재건축만을 의미할까?

③의 경우는 도시정비 관련 법규의 재건축 등을 의미한다고 할 수 있을 것이나, 갱신 거절 사유로서의 ‘재건축 등’이 도시정비 관련 법규의 재건축에 한정된다고 해석하기는 어렵다.

즉 ②를 고려하면 도시정비사업과 관련 없이 안전진단 결과 노후·훼손·멸실 등에 이른 사정이 있다면 갱신 거절 사유로서의 ‘재건축 등’에 포함될 수 있을 뿐만 아니라, ①을 고려하더라도 갱신 거절 사유로서의 ‘재건축 등’에 도시정비 관련 법규를 전제한다고 볼 수 없기 때문이다.

그렇다면, 상가 철거 및 재건축을 고려하는 상가 소유자는 어떤 점을 고려해야 할까?

해당 상가 주변이 재개발 내지 재건축 예정이거나 해당 상가에 대한 안전진단 결과 재건축이 필수적이라면, 별다른 고려점이 없을 것이다.

다만 위와 같은 사정이 없다면, 상가소유자이자 임대인은 계약 당시 계약서에 ‘공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 적시’하는 행동과 실천이 필요하게 된다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681