상가 명도청구와 폐업절차이행청구 2016.07.12

상가 명도(인도)소송을 할 때, 폐업 절차의 이행을 함께 청구하는 경우가 있다.

임대인이 명도소송에서 승소하더라도 임차인의 폐업 문제가 정리되지 않은 경우 새로운 임차인이 개업을 하기 어려운 문제가 있을 수 있어, 상황에 따라 폐업 절차를 함께 청구하는 것을 고려하는 경우가 있는 것이다.

이와 관련해 대법원은 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복 의무에는 부동산의 인도는 물론이고 임대 당시 부동산 용도에 맞게 다시 사용하도록 협력할 의무도 포함되며, 새 임차인이 임차건물에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인에게 영업허가에 대한 폐업 신고 절차를 이행할 의무가 있음을 인정한 사실이 있다(대법원 2008다34903 판결).

그렇다면 임차인의 폐업을 사후에 통제하는 것을 벗어나, 임차인의 폐업을 사전에 강제할 방법은 없을까?

임대차계약서의 특약란에 ‘임차인이 계약 종료 후 ( )일 이내에 폐업신고를 하지 않을 경우, 계약 종료 후 ( )일의 다음날로부터 1일 금( )원으로 계산한 금원을 임차인이 임대인에게 지급한다”라는 약정도 효과가 있을 수 있다.

위와 같은 약정은 대체로 손해배상액의 예정으로 해석될 것이고, 그 금액이 부당히 과다하다고 법원에서 인정하면 법원에서 직권 감액의 여지가 있을 것이다(민법 제398조 제2항).

그러나 폐업절차이행을 강제하기 위한 수단으로는 유용한 방법이 될 수 있다.

폐업절차이행을 청구하려면 영업허가 내역 등의 확인이 필요한데, 임차인의 영업허가 내역 확인은 어떻게 이뤄질까?

예를 들어 식당을 임대차한 경우를 가정하자.

이러한 경우에 영업허가를 받는 것이 일반적인데, 해당 구청 등을 방문해 상가소유자로서 명도소송을 위해 임차인의 영업허가 내역이 필요함을 설명하면 해당 구청에 따라 일부 절차상의 차이가 있기는 하나 임차인의 영업허가 내역을 알려주고 있다.

따라서 위와 같이 확인된 영업허가 내역을 별지를 활용해 소장에 적시하면 된다.

소송 실무적으로는 상가 명도청구와 더불어 폐업절차이행청구를 구하는 소송이 부대 청구에 해당해, 명도청구의 소가 산정으로 족한 것인지 아니면 폐업절차이행청구가 의사 진술을 명하는 것으로 병합 청구가 되고 합의부 사건에 해당할 것인지 문제되는 경우가 있다.

필자의 경험으로는 법원마다 그 해석이 달라, 통일적으로 해결되는 것으로 보이지는 않는다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681