상가임차인의 임차권 보장 기간 2016.07.26

상가를 임차한 경우 무조건 임차 기간 5년이 보장되는가?

아니다.

상임법 제10조 제1항과 제2항을 해석하면 임차인은 임대차 계약 종료일로부터 역산해서 6개월부터 1개월 사이에 임대인에게 갱신 요구를 할 수 있으나, 이러한 임차인의 갱신요구권은 5년의 한도 내에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있기 때문이다.

따라서 임차인은 주기적으로 법정 기간을 준수하면서 갱신요구권을 행사해야 하며, 이 경우에도 임대인은 법정 사유 등을 들어 갱신 요구를 거절할 수 있다.

그렇다면 5년이 된 임차인의 경우 그 이상의 임차 기간이 보장될 수는 없을까?

우선 장기간의 임차 기간을 약정한 경우에는 약정을 따르면 될 것이다.

그리고 상임법 제10조 제4항은 임대인이 계약 종료일로부터 역산해서 6개월부터 1개월 사이에 임차인에게 갱신 거절 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 5년이 경과한 경우라도 1년의 기간이 연장될 수 있음 규정하고 있다.

이를 묵시의 갱신(법정 갱신)이라고 하는데, 묵시의 갱신은 그 요건만 갖춘다면 햇수에 관계 없이 인정된다고 해석된다.

이와 관련해 대법원도 임차인의 갱신요구권에 관해 전체 임대차 기간을 5년으로 제한하는 동법 제10조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정 갱신에 대해서는 적용되지 않는다고 판시한 사실이 있다(대법원 2009다64307 판결).

임차인의 갱신 요구에 대해 임대인은 법정 사유(예를 들어 차임 3기 연체 사실 등)를 들어 갱신 요구에 대한 갱신 거절을 할 수 있는데, 임대인이 임대건물의 공유자의 지위에 있을 경우에는 갱신 거절을 공유자 1인이 할 수 있을까?

공유물의 임대 행위 및 임대차 계약 해지 행위는 공유물의 관리 행위에 해당하므로, 공유자 지분의 과반수로 결정해야 한다(민법 제265조 본문).

따라서 임대인이 임대건물의 공유자인 경우에는 공유자 1인의 지분이 과반수가 아닌 경우라면, 1인의 갱신 거절을 상임법상의 임대인의 갱신 거절로 인정받기 어렵다.

이와 관련해 대법원도 상임법상 임대인의 갱신 거절 통지도 실질적으로 임대차 계약 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 행위라서 공유물의 관리 행위에 해당하고, 결국 공유자 지분의 과반수로 결정해야 한다는 입장을 밝힌 사실이 있다(대법원 2010다37905 판결).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681