전매 차익 목적의 토지에 대한 공동 투자 2016.08.09

한 필지의 토지를 수인의 투자금으로 전매 차익을 목적으로 매수했다.

이 경우 합유등기가 가능할 것이나 실사례에서는 합유등기를 찾아보기 힘들고, 투자자 1인 명의로 등기를 하거나 투자자 모두의 명의로 공유등기를 하는 경우가 많다.

토지를 공동 투자로 매수하고 전매 차익을 얻기 위해 다시 매각 여부를 검토할 때 적용 여부가 검토되는 민법상의 주요 규정은 ‘조합’ 관련 규정과 ‘공동 소유’ 관련 규정이 된다.

민법상의 어느 규정이 적용되느냐에 따라 투자 문제의 해결 방향이 달라지게 된다.

토지의 공동 매수인들이 전매 차익을 얻기 위한 ‘공동의 목적 달성’을 위해 상호 협력한 것에 불과하고 이를 넘어 ‘공동 사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되지 않는다면, 이들 투자자들의 법률 관계는 공유 관계에 불과할 뿐이고 민법상 조합 관계에 있다고 보기는 어렵다.

조합은 2인 이상이 서로 출자해 공동 사업을 경영할 것을 약정함으로써 성립하기 때문이다.

물론 공동으로 토지를 매수해 그 명의 형태를 어떻게 했건 상관없이 투자들 사이의 아무런 다툼 없이 투자 목적에 맞게 토지를 제때 매각해 투자금 비율대로 그 매각 대금을 나눠 가진다면 별다른 문제가 없을 것이다.

그러나 투자자들 사이에 투자금 회수 시기·투자금의 분배 방법 등에 대한 의견이 대립하고, 이해관계가 달라질 경우 법률적인 문제로 비화될 가능성이 있다.

전매 차익 목적의 당해 토지 투자가 단순 공유 관계로 해석된다면 지분의 처분이 자유롭기 때문에 각자 지분을 매각하는 방법에 대해 누구도 이의를 제기하지 못할 것이다(민법 제263조).

하지만 조합 관계라면 조합원은 조합원 전원의 동의 없이는 자신의 지분조차도 처분하기 어렵게 된다(민법 제273조).

즉, 전매 차익을 위한 토지 투자가 조합으로 해석되는지 아니면 단순 공유 관계로 해석되는지 여부에 따라 법률적 해결 방법이 전혀 다른 방향으로 흘러가게 된다.

조합으로 해석될 경우 좀 더 복잡한 이론 등이 등장하게 되는데, 이러한 경우 조합의 탈퇴 문제·조합의 해산 문제·합유 관계의 청산 문제·명의신탁의 문제 등이 주요 쟁점으로 등장하게 된다.

예를 들어 조합의 탈퇴와 관련해서는 원칙적으로 ‘다른 조합원 전원에 대한 의사 표시’로 해야 하며, 이에 관해 따로 정한 바가 있다면 그 정한 바에 따라야 한다(대법원 96다16896 판결).

그뿐만 아니라 조합원이 탈퇴하더라도 조합은 잔존 조합원들 사이에 동일성을 유지하면서 존속하고, 탈퇴 조합원은 지분환급청구권을 행사하되 출자 종류에 상관없이 금전 반환 청구만 가능하게 된다(민법 제719조 제2항).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681