부동산 계약과 손해배상 예정액 감액의 요건 2016.08.16

부동산 거래에서 사용되는 대부분의 계약서를 확인하면 ‘채무 불이행과 손해배상’이라는 타이틀의 계약 조항에 ‘계약 당사자 일방이 채무 불이행을 한 경우 그 불이행자의 타당 당사자가 계약 해제를 할 수 있음은 물론이고 손해배상을 청구할 수 있되, 그 배상액은 계약금을 기준으로 한다’는 취지의 문구를 흔하게 볼 수 있다.

위와 같은 계약서상의 조항은 위약금 약정으로 해석되는데, 민법 제398조 제4항은 ‘위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다’고 규정하고 있어 위 계약서상 조항은 ‘손해배상액의 예정 조항’으로 해석하는 것이 일반적이다.

대법원은 위와 같은 ‘손해배상액 예정 조항’에 대해 ‘채권자는 채무 불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액수를 증명하지 아니하고 예정 배상액을 청구할 수 있다’는 취지다(대법원 2009다83797 판결).

결국 ‘손해배상액 예정 조항’에 따라 손해배상액 예정액을 청구하는 경우, 채권자에게 ‘현실적인 손해의 발생’은 그 요건이 아니다.

이러한 문제를 고려한 것인지는 몰라도 민법 제398조 제2항은 ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다’라는 법원의 ‘직권감액 규정’을 두고 있다.

법원의 ‘직권감액 규정’은 그 핵심적 요건으로 ‘손해배상 예정액이 부당히 과다’할 것을 요구하기 때문에, 이러한 요건에 부합하지 않는다면 법원은 직권감액을 할 수 없게 된다.

‘손해배상 예정액이 부당히 과다’한 경우는 어떠한 경우일까?

대법원은 여러 사정을 참작해 일반 사회 관념에 비춰 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압력을 가해 공정을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻한다고 한다(대법원 2013다213090 판결 등).

따라서 ‘손해배상 예정액’이 계약금에 한정되고 ‘손해배상 예정액’을 청구하는 채권자가 오히려 임차인과 같은 경제적 약자일 경우라면, 법원이 ‘손해배상 예정액’을 ‘직권감액’하기는 쉽지 않다.

앞서 살핀 바와 같이 ‘손해배상액 예정 조항’에 따라 손해배상액 예정액을 청구하는 경우, 채권자에게 ‘현실적인 손해의 발생’은 그 요건이 아니다.

그러나 ‘손해배상 예정액’에 대한 ‘직권감액’을 주장하는 채무자는 실손해액이 예정액에 미치지 못한다는 점을 주장·증명할 필요가 있게 되며(대법원 95다33658 판결), 법원은 사실심 변론 종결 당시를 기준으로 예정액 부당 과다 여부를 판단하게 된다(대법원2010다60042판결).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681