상호명의신탁과 공유물 분할 2016.09.13

한 필지의 토지를 세 명이 등기부(등기사항증명서)상으로 공유지분으로 소유하고 있는데, 실제는 지분만큼의 땅 위에 각자 집을 짓고 살고 있다.

공유지분이라는 것은 한 필지의 땅 전부에 대해 지분만큼 소유하는 것을 전제한 개념이기 때문에, 한 필지의 땅의 일부를 배타적으로 사용하는 개념과는 거리가 있다.

즉 공유 토지인 한 필지의 일부에 집을 지어 사용할 경우, 그 집을 지은 사람은 한 필지의 땅 일부를 배타적으로 사용하는 것이어서 등기부상의 공유지분의 형식과 배치되는 행동을 하는 것이 된다.

그렇다면 한 필지의 토지의 일부를 배타적으로 사용하고 있는 현실과 공유지분으로 등기부에 기재된 형식을 어떻게 합치시켜야 할까?

이는 형식을 현실에 맞게 고치는 작업이 될 것이다.

우선 요건 충족이 가능하다면 한시법인 공유토지분할에관한특례법에 따른 행정 절차를 통한 공유물 분할 절차를 고려할 수 있다.

다만 공유물 분할을 반대하는 공유자가 있을 경우 소송이 불가피한 상황에 처할 가능성이 있다.

소송을 통할 경우 공유물 분할 소송을 진행하면 족한가?

그렇지 않다.

구분소유적 공유 관계, 즉 상호명의신탁으로 판단될 경우에는 명의신탁 해지에 근거한 지분이전등기청구권을 행사해야 한다는 것이 대법원의 입장이기 때문이다(대법원 88다카10517 판결).

즉 일반 공유 관계에서는 공유물 분할의 방식에 따라 공유 관계가 해소돼야 하지만, 구분소유적 공유 관계의 경우에는 공유물 분할 청구가 아니라 상대방에 대해 상호명의신탁 관계 해지를 통해 명의신탁 관계를 해소하고 그 특정 매수 부분에 대한 소유권 확인 또는 지분이전청구가 가능하다는 것이다.

그렇다면 구분소유적 공유 관계란 무엇인가?

여러 사람이 한 필지의 토지를 매수함에 있어 각자의 위치를 특정해 그 특정 부분을 매수한 경우에는 먼저 분필등기를 한 후에 각 필지에 대해 각자 이전등기를 하는 것이 원칙이다.

그런데 등기의 편의상 분필등기를 하지 않고 한 필지의 토지에 공유지분등기를 하는 경우, 이를 구분소유적 공유라고 한다(참고로 명의신탁 해지 소송은 통상 공동 소송, 공유물 분할 소송은 고유 필수적 공동 소송이 될 것으로 보임).

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681