점유취득시효와 점유의 권원 2016.10.18

남의 토지를 오랜 기간 점유한 경우 점유자가 그 토지를 취득하는 경우가 있고, 이러한 내용도 상식화돼 있는 것 같다.

이 경우 보통 토지의 소유권 취득을 주장하는 원고는 ‘20년간의 토지의 점유’를 주장하고 입증하면 족하다.

그런데 이 경우에도 민법 제198조가 ‘전후 양시(앞의 시점과 뒤의 시점)에 점유한 사실이 있는 때는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다’고 규정하고 있어, 토지에 대한 점유취득시효를 주장하는 자는 ‘특정 시점에서의 점유와 그로부터 20년 후의 특정 시점에서의 점유’ 사실만을 주장·입증하면 된다.

그렇다면 취득시효를 부정하는 토지 소유자는 어떠한 주장을 해야 취득시효를 통한 소유권 박탈에 방어할 수 있을까?

가장 대표적인 것이 ‘악의의 무단 점유’를 주장하고 입증하는 것이다.

즉, 토지의 소유자는 취득시효를 주장하는 자에게 ‘취득시효 주장자는 남의 토지인 줄 알면서 토지를 점유했으므로 취득시효를 주장할 수 없다는 취지’를 주장하고 입증해야 한다.

위와 같이 ‘악의의 무단 점유’ 사실을 들어 취득시효 주장을 방어할 수도 있을 것이나, ‘20년의 기간 도중에 취득시효를 주장하는 자의 점유가 중단·상실된 사실’의 주장 및 입증을 통해서도 취득시효 주장을 방어할 수 있다.

그뿐만 아니라 취득시효를 주장하는 자의 점유가 ‘폭력 또는 은비의 점유(점유 사실을 타인에게 발각되지 않게 하기 위해 은밀하게 가지는 점유)’임을 주장 및 입증함으로써 취득시효 주장의 방어도 가능하다.

‘악의의 무단 점유’는 민법 제197조 제1항과 관련되는데 민법 제197조 제1항은 ‘점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다’고 규정하고 있는 바, 취득시효를 주장하는 자의 점유는 ‘소유의 의사(자주 점유)’로 점유한 것으로 추정된다.

결국 점유취득시효를 방어하는 자는 취득시효 주장자의 점유가 ‘소유의 의사가 없는 점유(타주 점유)’임을 주장하고 입증해야 된다.

실무에서는 이처럼 ‘타주 점유’가 쟁점이 되는 경우가 많은데, 그중에서도 ‘권원의 성질상 타주 점유로 인정되는 것’들이 많다.

예를 들어 토지임대차계약서가 작성돼 있고 취득시효 주장자가 임차인으로 기재돼 있다면, 취득시효 주장자는 임차인으로 생각하고 있을 뿐이고 ‘소유의 의사’는 존재하지 않으므로 취득시효가 인정되지 않는다는 결론에 도달하게 된다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681