재건축을 예정한 경우의 상가 임대차 계약 방법 2016.10.25

현재 상가건물임대차보호법(이하 상임법)에 의하면 환산 보증금 액수에 상관없이 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 법정 요건에 맞춰 행사할 경우 임대차 기간 5년을 보장하고 있다(상임법 제10조).

그뿐만 아니라 상임법은 상가 임차인에게 특별한 사정이 없는 한 권리금회수기회요청권도 보장하고 있다.

그러나 상가 소유자는 해당 상가를 2년 정도 빌려 준 후, 재건축을 예정하고 있다.

이러한 경우 상가 소유자는 임대인으로서 어떻게 계약을 체결해야 할까?

이 경우 임대인은 ‘임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함해 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지’하는 것이 필요하다(상임법 제10조 제1항 제7호 가항).

결국 상가 소유자가 임차인과 계약을 할 때, 특약 사항을 추가해 ‘공사 시기 및 공사 소요 기간 등을 포함해 해당 상가에 대한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 적시’하는 것이 필요하게 된다.

상가 소유자가 임차인의 5년 보장 제도 및 권리금 회수 기회를 무력화시키기 위해 구체적 재건축 계획을 계약서 특약란에 명시한 것일 뿐이고, 실제 재건축을 할 의도가 없었다면 어떨까?

이를 고려해 상임법 제10조 제1항 제7호 가항은 ‘임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우’를 요구하고 있다.

즉 재건축 계획 고지를 이유로 임대인이 임차인에게 상가의 인도를 요구하기 위해서는 계약 체결 당시 재건축 계획의 구체적 내용 고지와 더불어, 그 계획을 따르고 있음을 확인시켜줘야 한다고 해석된다.

재건축 계획을 따르고 있다는 것은 구체적으로 어떠한 의미일까?

구체적 사정에 따라 다른 해석이 가능하겠지만 재건축을 위해서는 건축허가나 건축신고 등이 필요할 것이기 때문에 일차적으로는 임대인의 건축허가나 건축신고 관련 행위가 필요할 것이고, 추가적으로는 건축을 위한 도급 계약 등이 필요할 것이다.

상가의 경우 임차인이 법정 요건 등을 갖춰 계약갱신요구권을 행사할 경우 정당한 사유가 없는 한 임대인은 이에 따르도록 돼 있기 때문에, 재건축을 위해 임차인의 갱신 요구를 거절하기 위해서는 앞서 설명한 것처럼 계약 체결 당시 재건축의 구체적 고지와 재건축 행위의 실천이 필요하다는 사실을 알아둘 필요가 있다.

물론 도정법(도시 및 주거환경정비법) 등에 따른 재건축이나 상가의 노후가 심해 안전 사고 우려가 있는 경우에는 상황에 따라 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681