부동산 계약에 있어 약정해제권의 중요성 2016.11.01

부동산 계약을 하면서 계약의 목적을 밝히는 경우가 적지 않다.

뿐만 아니라 계약의 목적을 달성할 수 없는 상황이 벌어지게 되면, 해당 부동산 계약이 아무런 소용이 없는 경우가 허다하다.

위와 같은 상황에도 불구하고 부동산 계약을 체결하면서 계약의 목적을 구두로만 표현할 뿐이고 계약서에 명시하는 경우가 많지 않다.

그러나 부동산 계약서에 계약의 목적을 명시하고, 계약의 목적 달성이 어려울 경우 계약을 해지할 수 있다는 조항을 기재해야 문제를 해결하기 수월하게 된다.

예를 들어보자.

토지를 매수하면서 매수인은 해당 토지에 공장을 지을 것임을 강조했고, 중개인과 매도인은 공장을 짓는데 무리가 없을 것이라고 말했다.

이러한 상황이라면 매수인은 공장 건축을 위한 허가 등이 나오지 않을 경우 매매 계약을 해제할 수 있다는 약정해지권을 계약서에 명기해 두는 것이 좋다는 것이다.

공장 건축을 목적으로 토지를 매입했는데 공장 건축이 불가능할 경우 계약을 해지할 수 있다는 특약을 계약서에 명시하지 않았다면, 계약을 파기하는 것이 불가능할까?

그렇지는 않다.

착오취소라는 제도가 존재하기 때문이다.

다만 약정해제권 행사보다 ‘착오취소’를 통해 계약 파기를 이끌어 내는 것이 훨씬 어렵다는 것을 알고 있어야 한다(패소 확률이 높아짐).

그뿐만 아니라 계약 당시에는 공장 건축이 가능하더라도 잔금을 지급할 때 법령이 변화되면서 공장 건축이 불가능한 상황에 처할 수도 있기 때문에, 이러한 상황을 고려한 약정해제권의 특약 작성은 필요하다.

또한 공장 건축 등 개발을 목적으로 토지를 매입하는 경우 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마친 다음 바로 개발할 수도 있다.

하지만 일정 기간 경과 후 개발이 진행되는 것이 예정돼 있는 경우도 있을 것인데, 이러한 경우에도 그 사이 법령 등 상황 변화로 공장 건축이 불가능한 사유가 발생할 수 있다.

이러한 경우를 대비해 해당 내용을 계약서에 구체화하고, 구체화된 내용의 조건을 충족할 경우 매수인이 매도인에게 약정해제권을 행사할 수 있다는 특약을 넣는 것이 필요하게 된다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681