집합건물의 누수와 입증 책임 2016.11.08

아파트에 살고 있는데, 아파트 천장에서 물이 샐 경우 누수에 대한 책임은 누구에게 물어야 할까?

위층 점유자 또는 위층 소유자에게 물어야 할까? 아니면 입주자대표회의 등에게 책임을 물어야 할까?

민법에 의할 경우는 공작물 책임이 문제되기 때문에, 전유 부분의 하자로 누수가 발생됐다면 위층 점유자에게 책임을 물어야 할 것이고 공용 부분의 하자로 누수가 발생됐다면 입주자대표회의 등에게 책임을 물어야 할 것이다.

그런데 보통 사람들이 집합건물의 전유 부분과 공용 부분을 구별할 수 있을까?

집합건물의 전유부대장을 확인하면 전유 부분과 공용 부분을 구별해 놓고 있어 외견상 전유 부분과 공용 부분의 구별이 용이할 것으로 보이기도 한다.

그러나 실제 전유 부분과 공용 부분은 그 경계가 모호해 건물 하자로 손해가 발생한 경우 전문가들도 그 하자의 원인이 전유 부분의 하자로 인한 것인지 아니면 공용 부분의 하자로 인한 것인지 판단하기 어려운 경우가 많다.

이러한 사정을 고려해 집합건물법(집합건물의소유및관리에관한법률)은 법률상 추정 규정을 두고 있다.

즉, 집합건물법 제6조는 ‘전유 부분에 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인해 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용 부분에 존재하는 것으로 추정한다’고 규정하고 있다.

결국 피해자는 1동의 건물의 설치 또는 보존상의 하자로 인해 손해를 입었다는 전제 사실을 입증하면 족한 것이다.

따라서 누수의 원인이 전유 부분의 문제인지 아니면 공용 부분의 문제인지 명확하지 않을 경우에는 누수를 입은 피해자는 입주자대표회의에 문제를 제기하는 것이 원칙이고, 입주자대표회의는 하자가 공용 부분에 존재하지 아니했다는 점을 입증해야 한다(서울동부지법99가단22374 판결 참고).

예를 들어보자.

아파트에 물이 새서 천장에 누수가 발생했고(누수 사실 자체 입증 필요), 이를 위층에 문제 삼자 위층에서는 전유 부분과 관련이 없으니 관리사무소에 문제를 제기하라고 주장한다.

이에 피해자는 관리사무소에 문제를 제기했으나 관리사무소는 위층과의 문제를 관리사무소에 문제 제기할 수 없다는 태도를 보인다.

하지만 이러한 관리사무소의 태도는 집합건물법 제6조의 취지상 정상적인 반응이 될 수 없다는 것이다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681