공인중개사를 배제한 직거래와 중개보수 청구 2016.11.15

개업 공인중개사가 중개를 완성하면 중개보수를 청구할 수 있다(대법원 90다18968 판결 등).

중개의 완성이란 대체로 ‘거래의 성사’ 내지 ‘중개 대상물에 대한 계약서의 작성 업무 등 계약 체결의 완료’를 전제한다고 해석할 수 있다(울산지방법원 2013나2146 판결 참고).

다만 이 경우에도 중개 계약이 존재해야 하는데, 부동산 중개 계약의 체결은 명시적 또는 묵시적으로도 가능하고 구두이든 서면이든 그 형식 여하를 불문할 것이나(수원지방법원 성남지원 2013가합3763 판결) 서면화하지 않을 경우 입증에 있어 불리하게 작용할 것이다.

또한 부동산 매매를 중개함에 있어 계약당사자의 이익을 위해 행위한 사실이 없다면 그 당사자에 대한 보수청구권이 인정되기 어렵다(대법원 77다1889 판결).

중개를 통해 부동산 계약이 체결된 후 해당 계약이 해제 또는 해지된 경우는 어떠한가?

개업 공인중개사의 고의 또는 과실이 없다면 계약이 깨지더라도 중개보수를 청구할 수 있다는 해석이 가능하다(공인중개사법 제32조 제1항 단서).

그런데 공인중개사법 시행령 제27의 2에 따르면 중개보수 지급 시기를 약정이 있으면 약정에 의하고 약정이 없으면 중개대상물 거래대금 지급 완료일을 기준으로 하므로, 계약이 개업 공인중개사의 과실 없이 중도에 깨지더라도 중개보수를 청구할 수 있는지 논란이 있을 수 있다.

결국 중개 계약 시 특약을 작성해 논란을 사전 차단하는 것이 필요하다.

권리금 계약을 중개한 경우에는 어떨까?

권리금 계약 중개는 공인중개사법상의 중개 계약이라 보기 어렵지만, 위와 같은 논의가 유추될 수 있다고 해석된다(개인 의견).

그렇다면 개업 공인중개사에게 고의 또는 과실이 없음에도 불구하고 당사자들이 공인중개사를 배제하고 직거래를 한 경우에 과연 공인중개사가 중개보수를 청구할 수 있을까?

중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 해 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 불구하고 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단돼 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비춰 그 중개업자는 중개의뢰인에 대해 이미 이뤄진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 해석된다(울산지법 2013나2146 판결 취지).

결국 개업 공인중개사의 깊숙한 개입에도 불구하고 당사자가 개업 공인중개사를 배제하고 직거래 계약을 체결해 개업 공인중개사에 보수청구권 인정 여부가 문제될 경우, 과연 개업 공인중개사가 계약 성립에 결정적 역할을 했는지가 중요 쟁점이 될 것이다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681