공용 부분을 침해한 구분점포의 매수와 손해배상 2016.11.22

집합건물의 구분점포를 매수했는데, 해당 구분점포가 공용 부분을 침범한 상태였다. 이를 잘 몰랐던 매수인이 구분점포 매수 후 관리소장으로부터 침범한 공용 부분의 철거를 요구받았다. 이때 매수인이 매도인을 상대로 타인 권리 매매 등을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을까?

구분점포의 매매당사자가 집합건축물대장 등에 의해 구조·위치·면적이 특정된 구분점포를 매매할 의사가 아니라고 인정되는 등 특별한 사정이 없다면, 쉽지 않다는 것이 법원의 입장이다(대법원 2012다105 판결).

즉, 대법원은 “구분점포의 매매당사자가 집합건축물대장 등에 의해 구조·위치·면적이 특정된 구분점포를 매매할 의사가 아니라고 인정되는 등 특별한 사정이 없다면, 점포로서 실제 이용 현황과 관계없이 집합건축물대장 등 공부에 의해 구조·위치·면적에 의해 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 하는 것으로 봐야 한다. 또 매매당사자가 매매계약 당시 구분점포의 실제 이용 현황이 집합건축물대장 등 공부와 상이한 것을 모르는 상태에서 점포로서 이용 현황대로 위치 및 면적을 매매 목적물의 그것으로 알고 매매했다고 해서 매매당사자들이 건축물대장 등 공부상 위치와 면적을 떠나 이용 현황대로 매매 목적물을 특정해 매매한 것이라고 볼 수 없다”는 취지다(대법원 2012다105판결).

‘구분점포’란 무엇인가? 집합건물은 원칙적으로 구분된 건물이 구조상·이용상으로 독립돼야 하고, 건축물대장 등록 등 구분행위가 있어야 해당 구분 건물에 대한 구분소유가 인정된다. 예를 들어 상가나 아파트의 경우 101호가 존재한다면 그 101호는 벽 등이 있어 옆 호실과 물리적으로 구별돼야 하고, 집합건축물대장 등록 내지 분양 계약 등 구분행위가 있어야 그 101호를 구분소유권의 객체로 삼을 수 있다는 것이다.

그런데 상가는 독특하게 집합건물법 제1조의 2를 통해 옆 호실과 구분되는 벽이 없어도 구분소유권의 객체가 될 수 있는 요건을 정리해두고 있다. 즉, 경계 표시·구분점포별 건물번호·일정 면적 등의 요건을 갖춘 오픈상가의 경우 구분소유권이 인정될 수 있도록 법규로 정한 것이다. 이러한 오픈상가를 집합건물법에서는 ‘구분점포’라고 한다.

오픈상가는 집합건물의 물리적 요건인 ‘벽’이 존재하지 않기 때문에 일정 ‘구분점포’를 매수할 때 ‘구분점포’를 공시해 둔 집합건축물대장이나 등기사항증명서의 현황과 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 발생할 수 있는데, 이러한 사실을 매수인이 모를 경우에 피해를 볼 여지가 있다는 것을 알아둘 필요가 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681