전대차 중개 시 개업공인중개사의 중개대상물 확인설명의무의 범위 2016.11.29

공인중개사가 전대차계약을 중개한다. 이때, 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무의 범위는 어떻게 될까?

전대차 개념부터 살펴보자.

특정 부동산의 임차인이 전대인이 되어 제3자와 그 특정 부동산에 대하여 임대차계약을 체결하는 것을 전대차라 할 수 있는데, 이때 임차인은 전대인이 되고, 제3자는 전차인이 된다.

이러한 전대차 계약은 전대인과 전차인 사이의 합의로 유효하게 성립한다. 하지만 임대인의 동의가 없을 경우, 전차인은 임대인에게 대항할 수 없게 된다.

결국 정상적인 전대차계약이 성립하려면, 임대인의 동의가 필요하므로 전대차를 중개하는 공인중개사는 임대인의 동의를 확인할 수 있는 서류 등을 전차인에게 교부하거나, 임대인의 동의를 확인시키는 행동이 필요할 것이다.

그뿐만 아니라 공인중개사는 등기사항전부증명서 등 임대차계약에 관한 자료를 전대인(임차인)으로부터 제출받아 전차인에게 제시하면서, 그 내용을 설명한 후 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재할 의무가 있다고 해석된다(서울남부지법 2014가합108844 손해배상(기) 판결 취지).

그렇다면, 공인중개사가 전대인(임차인)의 잔존 보증금을 임대인에게 조사 확인하여 이를 전차인에게 알려줄 의무가 존재하는가?

위와 같은 의무가 있다고 보기는 어려울 것이다(서울남부지법 2014가합108844 손해배상(기) 판결 취지/보증금을 전제로 근저당권이 설정되고 전차인이 그 저당권부 보증금채권에 질권을 설정한 사례).

공인중개사법 제25조 제2항은 개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명을 위하여 중개대상물의 임대의뢰인(본건의 전대인)에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있도록 규정하여, 임대인에게 까지 잔존보증금을 확인하여 이를 전차인에게 알려줄 의무를 부과하였다고 보기 어렵기 때문이다.

다만, 공인중개사가 ‘임대의뢰인’인 전대인(임차인)에게 직접 중개대상물에 대한 상태라 할 수 있는 잔존 보증금을 확인하여 이를 설명할 수는 있을 것이다.

그러나, 공인중개사에게 부과된 중개대상물 확인·설명의무가 중개대상물에 대한 조사권을 발동하여 이를 확인·설명하라는 취지로 보이지는 않다.

그러므로 전대인이 실질 내용을 숨기는 경우는 사실상 실익이 없다.

전대인이 제공하는 서류가 의심하기 어려울 정도로 정상적이라면 공인중개사에게 더 이상의 확인·설명의무를 부과하기 어렵다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681