중개수수료 약정의 유효성 2017.01.17

공인중개사와 중개수수료 약정을 체결하였는데, 관련법에 의하여 한정된 수수료를 초과하는 계약은 유효한가?

관련법에 의한 한정된 수수료 규정은 이른바 강행규정에 속하는 것으로 그 한도액을 초과하는 중개수수료 약정부분은 무효가 된다.

한도액 초과부분을 부동산컨설팅 명목으로 전환하여 한도초과부분 무효를 피할 수 있을까?

대법원은 중개행위 해당 여부의 경우 행위자의 주관이 아닌 객관적 사정을 고려하여 판단한다는 취지인바, 중개행위를 업으로 하는 공인중개사가 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공하였다고 하여 이를 중개행위가 아니라고 볼 수 없다는 취지의 판시를 한 사실이 있음을 주의할 필요가 있다.

공인중개사가 아닌 무자격자와 중개수수료 약정을 한 경우에는 어떠한가?

시골 땅을 중개하는 경우 공인중개사 이외에 바람잡이들이 적지 않고, 그들과 중개수수료 약정을 체결하는 경우가 상당한데, 이러한 경우 그 약정이 유효할까?

대법원 2008다75119 판결은 “중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다”는 취지다.

따라서, 공인중개사 자격이 없는 자와 중개수수료 약정을 체결하였다면, 원칙적으로 그 약정의 무효를 주장할 수 있다.

공인중개사 자격이 없는 자와 중개수수료 약정을 체결한 모든 경우, 약정의 무효를 주장할 수 있을까?

그렇지는 않다.

대법원 2010다86525 판결에 의하면, “공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다”고 한다.

이 때 단 1회의 중개행위라도 반복의사 있었다면 ‘중개를 업으로 한’것에 해당할 가능성이 있음을 주의할 필요가 있다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681