상가월세 3기 연체의 의미 2017.01.31

상가를 임차한 후에 월세를 연체하는 경우가 있는데, 그 이유도 다양하다.

대부분의 연체사례는 장사가 잘 되지 않아서 월세를 지급하지 못하는 경우지만, 장사가 그럭저럭 되는 경우에도 임대인과의 감정싸움 때문에 월세를 연체를 하는 경우도 있다.

상임법(상가건물임대차보호법) 제10조의 8이 신설되기 전에는 상가 및 주택 모두 월세 연체액이 2회분에 달할 때에 임대인의 즉시 해지가 가능했다.

그런데 상임법 제10조의 8이 신설되면서 상가 임대차의 경우는 주택과 달리 월세 연체액이 3회분에 달해야 계약해지가 가능토록 변경되었다[환산보증금 상관없이 적용(상임법 제2조 제3항)].

상가임대차계약을 체결하면서, 월세를 1회만 연체해도 또는 2회만 연체해도 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하면 유효한가?

무효가 될 가능성이 높다. 상임법 제15조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정하고 있기 때문이다.

그렇다면, 상가임대차에 있어 3회분의 차임연체의 진정한 의미는 무엇일까?

상가 차임연체 특히 3회분의 차임연체가 발생한 경우에 임차인에 인정되는 중요한 권리가 대부분 박탈될 수 있다는 사실을 알고 있을 필요가 있다.

최근에 신설되어 상가임차인 보호에 많은 영향을 끼치고 있는 ‘권리금회수기회 요청권’만 보아도 그렇다.

임차인이 법정요건을 갖추어 ‘권리금회수기회 요청권’을 행사한 경우라도 임차인이 3회분의 월세를 연체한 사실이 존재하는 경우, 임대인은 임차인의 ‘권리금회수 기회요청권’이라는 강력한 권리를 거절해도 아무런 문제가 없게 된다(상임법 제10조의 4 제1항, 제10조 제1항 제1호).

또한 월세를 3회분 이상 연체한 경우, 임대인이 계약해지를 하고 그 의사가 임차인에게 도달한 경우 즉시 계약이 해지되어 ‘권리금회수기회 요청권’을 행사할 기회도 상실된다.

그뿐인가?

상가를 임차하면 5년 보장된다고 생각하는 분들이 많다.

하지만, 월세연체로 즉시 해지된 경우에는 임차인의 갱신요구권’이 인정되지 않고, 해지 즉시 상가를 명도할 의무를 떠안게 된다.

주의할 일이다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681