임대차 계약 만료 시 임대인에게 권리금 청구 2017.02.21

권리금 계약을 할 경우 임대차 조건을 직접 임대인을 통해 확인해야 한다.

창업을 하면서 법률에 대한 지식 없이 권리금 계약을 하고 권리금 지급 후 후회하는 경우를 많이 본다.

그렇다면 권리금이란 무엇이고, 권리금계약을 할 때 주의할 점은 무엇일까?

부동산 시장에서 통용되는 권리금은 크게 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나눌 수 있다. 권리금 계약은 종전 임차인에게 새 임차인이 권리금을 주는 것이 일반적이지만 신규 분양 상가 등의 경우는 소유자이자 임대인에게 처음 들어가는 임차인이 바닥권리금을 주는 경우도 있다. 즉, 영업이 잘 될 만한, 그리고 사람이 몰릴 만한 위치에 대한 대가를 바닥권리금으로 생각하면 쉽다. 바닥권리금은 새 임차인이 종전 임차인에게 주기도 한다. 예컨대 종전에 운영했던 업종은 부동산 사무실이었고, 새 임차인이 운영할 업종이 식당이라도 권리금을 주는 경우가 있다. 가장 흔한 권리금은 새 임차인이 종전 임차인에게 시설비조로 주는 시설권리금과 영업 매출 등을 기준으로 주는 영업권리금이다.

임대인이 받거나, 종전 임차인이 받는 권리금 모두 법률상 허용된다. 어쨌든 경기가 좋을 때는 새로 들어갈 임차인이 임대인이나 종전 임차인에게 권리금을 줘도 큰 문제가 없지만 경기가 나쁠 경우 권리금 계약을 체결하는 과정에서 컨설팅을 하는 업체나 중개사, 종전 임차인 등이 매출을 속이는 등의 행태가 발생하기도 한다.

권리금 계약을 체결하는 관행은 어떤가?

권리금 계약은 시중에서 권리양도양수계약서라는 형식의 계약서로 체결하는데, 대체로 컨설팅업체나 중개사가 권리양도양수계약서를 먼저 작성해 계약을 체결시킨 후 잔금 지급기일에 맞춰 임대인과 상가 임대차 계약을 체결하는 경로를 밟는 것이 일반적이다. 그러나 새로 들어갈 임차인 입장에서는 위와 같은 경로를 아무 의심 없이 따를 경우 피해를 볼 가능성이 많고 실제 피해 사례가 속출하고 있다.

권리금 계약은 임대차 계약을 전제한다. 즉, 권리금 계약은 임대차 계약이 성립하지 않으면 성립할 수 없는 계약이다.

따라서 권리금 계약을 체결할 때는 임대인의 의사를 먼저 확인해야 한다. 임대인이 종전 임차인과의 계약 조건을 그대로 인정할 것인지 확인한 후 권리금 계약을 체결하는 것이 안전하다. 권리금 계약을 체결하고 계약금을 지급한 후때문이다.

정리하면, 권리금 계약을 체결할 때는 우선적으로 보증금과 월세 그리고 계약 기간과 같은 임대차 조건에 대한 임대인의 의사를 확인해야 한다.

자료 제공 : 티에스법률사무소 대표 변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681